Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay hợp đồng bảo lãnh?
Thứ Sáu, 20 tháng 6, 2014
Hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh được coi là một hợp đồng
phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại có vai
trò đặc biệt quan trọng, nhất là trong hoạt động cấp tín dụng. Nó cũng được quy
định khác biệt so với các loại hợp đồng phụ khác ở chỗ: Dù hợp đồng chính là
tín dụng vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là thế chấp vẫn có hiệu lực (khoản 2, Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2005).
Đối với hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, dù có sử
dụng từ bảo lãnh hay thế chấp, thì về bản chất pháp lý cũng vẫn giống nhau. Đó
là việc bên thế chấp hoàn toàn tự nguyện cam kết dùng quyền sử dụng đất của mình
để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình hoặc của người khác. Về hình thức và thủ
tục thì đã được làm bằng văn bản, được công chứng xác nhận và văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất đăng ký hợp đồng thế chấp.
(Ảnh sưu tầm)
Quy định về thế chấp
quyền sử dụng đất tại các văn bản pháp quy
Ðể triển khai thực hiện các quy định
của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Ðất đai 2003, Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan
đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Thông tư liên tịch hướng dẫn, trong đó quy
định cụ thể về việc thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Cụ thể như sau:
Theo khoản 1 Ðiều 31 Nghị định số
84/2007/NÐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (QSDÐ), thu hồi đất, thực
hiện QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai:
“Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định
của Luật Ðất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba
vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng
quyền sử dụng đất).
Tại khoản 4 Ðiều
72 Nghị định 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm quy định:
“Việc bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là
rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều
33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số
23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát
triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng
của người thứ ba”.
Nghị định số
11/2012/NÐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định 163/2006/NÐ-CP đã tiếp tục khẳng định:
“Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều
32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị
định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và
phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ của người khác”.
Ðiểm 2.1 khoản 2 Mục 2 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông
tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền với đất (đã được sửa đổi, bổ sung
tại Thông tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT) quy định:
“[...]
2. Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất:
2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người
thứ ba mà trong Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung
là thế chấp quyền sử dụng đất)
[...]”
Ðiểm 1.1
khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày
13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện
quyền của người sử dụng đất quy định:
“Thông tư này hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công
chứng và chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp
đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà Luật Ðất đai gọi là bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất) ...”
Thông tư
liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày
18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ
tục, hồ sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, các Nghị
định Chính phủ, các Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi
trường được dẫn chiếu nêu trên đã quy định rõ hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất của bên thứ ba theo cách gọi của Luật Ðất đai 2003 đã được chuyển
thành hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Ðồng thời, các quy
định pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm đã bỏ các quy định về
đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng. Theo các quy định này, khi người sử dụng
đất sử dụng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của
người khác (khách hàng vay) tại ngân
hàng thì các bên phải thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của
bên thứ ba.
-------------------------------------------------
TSLS - Nguyễn Trung Trực
Công ty Luật Trung Nguyễn
Số 118, phố Yên Lãng, Đống Đa, Hà Nội
Bài liên quan
Comments[ 0 ]
Đăng nhận xét